Ипотека. Что необходимо знать при заключении договора.

Для потребителя, решившего приобрести жилье, ипотека, порой, может быть единственным вариантом решения этого вопроса. Это очень ответственное мероприятие, требующее продуманного и просчитанного подхода.

Ипотечный кредит – ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, жилых зданий, сооружений. 

Ипотечный кредит является долгосрочным кредитом, он выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. 

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор, всегда возмезден.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация(кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

За то, что потребитель берет на некоторый срок чужие денежные средства, на него возлагают обязанность по уплате процентов в размере, предусмотренном договором, т.е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение.

Приобретаемая недвижимость находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору, то есть потребителя. 

Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная недвижимость. 

Передача приобретаемой недвижимости в залог банку - всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять недвижимость без согласия банка. Но при этом собственник недвижимости заложенную недвижимость может передать по наследству.

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке потребитель как залогодатель имеете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т.е. принадлежащей ему недвижимостью, в соответствии с его назначением. Иными словами, для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, притом, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Страхование заложенного имущества - одно из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю(банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Потребитель в качестве залогодателя обязан страховать за свой счет приобретенную за счет кредитных средств недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Страхование приобретаемой недвижимости производится на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Именно банк имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Иначе говоря, при наступлении страхового случая (пожар, наводнение, и т.д.) банк имеет право на получение долга потребителя из страхового возмещения. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Так что же такое договор ипотеки?

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель(банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, в котором должны быть указаны предмет ипотеки, его идентификационные признаки, дана оценка, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в том числе:

-наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.)- его стороны;

-основания возникновения;

-дата и место заключения;

-размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

-сроки исполнения;

-если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям - сроки(периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры;

-указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности ит.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя;

-указание о закладной - при ее наличии(за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

Условия договора, ущемляющие права потребителей.

-условие об одностороннем изменении процентной ставки по кредитному договору или иных условий договора;

-комиссия за предоставление кредита. Комиссия за расчетно-кассовое обслуживание. Комиссия за ведение ссудного счета;

-навязывание банком услуг по страхованию жизни и здоровья;

-списание денежных средств, находящихся на других счетах в банке без согласия потребителя;

-запрет или ограничение досрочного погашения кредита;

-условие о том, что все споры рассматриваются в суде по месту нахождения банка.

В случае выявления условий кредитного договора, ущемляющих права потребителя, до заключения договора, потребитель вправе внести предложение об исключении таких условий из договора.

Если же договор заключен, то потребитель вправе потребовать исключения условий, ущемляющих права потребителя, из договора в досудебном, претензионном порядке. При этом потребитель вправе также требовать возмещения убытков, возникших в связи с исполнением указанных условий, таких как убытки по страхованию жизни и здоровья, оплата комиссий и т.п. 

Если требования не удовлетворены в досудебном порядке, то потребитель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительными условия договора, ущемляющие права потребителя, а также для возмещения убытков, возникших при их исполнении.

Для получения более подробной консультации Вы можете обратиться в Консультационный центр для потребителей по адресу: г.Курган, ул. М. Горького, 170, тел.: (3522)24-08-55.